Интернет-конференция директора департамента жилья и инженерной инфраструктуры администрации Нижнего Новгорода Сергея Синицина

На сегодняшний день оплата за капитальный ремонт перешла в рамки обязательственного права. Неисполнение законодательно утвержденной обязанности влечет привлечение к ответственности, регламентированной нормами действующего законодательства. На данном этапе депутатами Государственной Думы разрабатывается проект закона, согласно которого за неуплату взносов в региональные фонды капитального ремонта граждан ожидают карательные санкции в виде высоких штрафных санкций и пеней, ограничении в правах на владение имуществом вплоть до выселения.

Установление минимального размера взноса отнесено к полномочиям правительства Нижегородской области (п.8.2 ст.13, ч.8.1 ст.156 Жилищного кодекса РФ). Согласно ст.5 Закона Нижегородской области от 28.11.2013 №159-З "Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Нижегородской области" минимальный размер взноса может быть дифференцирован по муниципальным образованиям Нижегородской области с учетом:
1) типа и этажности многоквартирного дома;
2) стоимости проведения капитального ремонта многоквартирного дома;
3) нормативных сроков эксплуатации конструктивных элементов объектов общего имущества в многоквартирном доме и систем инженерно-технического обеспечения до проведения очередного капитального ремонта (нормативных межремонтных сроков);
4) установленного настоящим Законом перечня работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
При этом собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении взноса в повышенном размере (ч.8.2 ст.156 ЖК РФ).

Размер минимального взноса за капитальный ремонт, должен быть утвержден нормативно-правовым актом правительства Нижегородской области. По состоянию на сегодняшний день он не установлен, в связи с обозначенными обстоятельствами говорить о размере такого взноса преждевременно. Минимальный размер взноса на капитальный ремонт не предполагает его уменьшения. Однако в целях обеспечения своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер такого взноса, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (п.8.2 ст.156 ЖК РФ). Для этого необходимо организовать и провести собрание собственников помещений, в повестку дня включив вопрос об изменении размера взноса на капитальный ремонт в сторону его увеличения.

Региональный оператор ведет учет средств, поступивших на счет, счета регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора (далее - система учета фондов капитального ремонта). Такой учет ведется отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме. Ведение такого учета может осуществляться в электронной форме (ст.183 ЖК РФ).
Региональный оператор по запросу предоставляет указанные выше сведения собственникам помещений, а также лицу, ответственному за управление этим многоквартирным домом (ТСЖ, ЖСК, ЖК, управляющей организации), и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме доверенному лицу, наделенному полномочиями согласно ч.3 ст.164 ЖК РФ.

Денежные средства, собранные ранее по статье "капитальный ремонт", в добровольном порядке собственниками помещений затрачивались на проведение работ капитального характера на основании решения общего собрания собственников помещений по предложению управляющей организации в рамках договора управления. В случае отсутствия необходимости проведения работ такого характера, указанные денежные средства аккумулировались на отдельном счете, и их использование также остается на усмотрение собственников помещений.
Вместе с тем с момента начала оплаты обязательных взносов на капитальный ремонт, согласно ст.169 ЖК РФ, доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме, средства ТСЖ, в том числе доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ, могут направляться по решению собственников помещений в многоквартирном доме, решению членов ТСЖ, принятых в соответствии с нормами жилищного законодательства, уставом ТСЖ, на формирование фонда капитального ремонта в счет исполнения обязанности собственников помещений в многоквартирном доме по уплате взносов на капитальный ремонт.

Собственники помещений вправе выбрать один из способов формирования такого фонда: они могут перечислять взносы на капремонт на специальный счет либо на счет регионального оператора (ч.3 ст.170 ЖК РФ). Владельцем специального счета, который открывается в российских кредитных организациях, соответствующих установленным требованиям, может быть ТСЖ, ЖК или ЖСК, а также региональный оператор (ч.2, 3 ст.175, ч.2 ст.176 ЖК РФ). Таким образом, в случае, если заключен договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией собственники помещений так же вправе выбрать формирование фонда на специальном счете, однако в данном случае владельцем указанного счета может являться только региональный оператор.
Таким образом, региональный оператор будет владельцем множества специальных счетов, кратных числу домов, собственники которых выбрали соответствующий способ формирования фонда.
В случае, когда владельцем специального счета является региональный оператор, кредитная организация, выбранная собственниками помещений, должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории Нижегородской области. Если собственники не выбрали кредитную организацию или она не соответствует предъявляемым к ней требованиям (они закреплены в п.4 ст.170 и п.2 ст.176 ЖК РФ), вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет, считается переданным на усмотрение регионального оператора.
Относительно четкого и понятного алгоритма действий сообщаем следующее. Департаментом жилья подготовлены методические рекомендации, призванные в доступной форме дать ответы на основные вопросы, поставленные перед гражданами в свете нововведений в сфере правового регулирования жилищно-коммунального хозяйства, которые будут размещены на официальном сайте администрации города Нижнего Новгорода нижнийновгород.рф.

В целях формирования государственной программы по капитальному ремонту управляющие организации, ТСЖ, ЖСК в течение 1 месяца со дня вступления в силу Закона Нижегородской области от 28.11.2013 №159-З "Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Нижегородской области" должны представить в органы местного самоуправления в рамках мониторинга технического состояния многоквартирных домов информацию по жилищному фонду, управление которым они осуществляют.
Полученная информация будет являться основой для определения порядка включения дома в региональную программу проведения капитального ремонта многоквартирных домов. В числе критериев очередности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах согласно ст. 16 Закона Нижегородской области от 28.11.2013 №159-З обозначены:
В первоочередном порядке программой предусматривается проведение капитального ремонта:
1) общего имущества в МКД, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации Государственной программы Нижегородской области по капитальному ремонту;
2) многоквартирные дома, капитальный ремонт которых требуется в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в МКД.
Определение очередности проведения капитального ремонта для целей формирования и актуализации программы осуществляется исходя из следующих критериев:
1) год ввода в эксплуатацию многоквартирного дома;
2) дата последнего проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
3) своевременность и полнота внесения взносов на капитальный ремонт;
4) многоквартирные дома, управление которыми осуществляется товариществами собственников жилья, и многоквартирные дома, в которых сформирован (избран) совет многоквартирного дома;
5) доля помещений в многоквартирном доме, оборудованных индивидуальными приборами учета горячей и холодной воды, электроэнергии, в общем количестве помещений в многоквартирном доме.
В случае если, собственниками помещений выбран способ формирования на специальном счете, при недостаточности средств на проведение капитального ремонта существует возможность привлечения денежных средств сторонних инвесторов, иными словами взять кредит.
При аналогичном случае в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора средства, полученные от собственников помещений в одних домах могут быть использованы на возвратной основе для проведения ремонта других домов "котловой метод".

Осуществлять взносы на капитальный ремонт в минимальном размере обязаны все собственники помещений в МКД (п.1 ст.169 ЖК РФ). Исключение установлено только для собственников помещений в тех домах, которые признаны аварийными, а также для собственников, чьи помещения и земельный участок под домом изымаются для государственных или муниципальных нужд (п.2 ст.169 ЖК РФ). Механизм формирования фонда на капитальный ремонт и выбор владельца счета регламентированы положениями раздела IX Жилищного кодекса, а также статьями Закона Нижегородской области от 28.11.2013 №159-З "Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Нижегородской области".